SCPI : définition, avantages, risques et fonctionnement

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) représentent une forme d'investissement de plus en plus prisée en France, offrant un accès facilité à l'immobilier locatif. Elles permettent d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers en achetant des parts dans la société. Cet article détaillera la définition, les avantages, les risques, ainsi que le fonctionnement des SCPI.

Définition des SCPI

Une SCPI est une structure d'investissement collectif qui acquiert et gère un patrimoine immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts, etc.).

Les investisseurs achètent des parts de la SCPI et deviennent ainsi indirectement propriétaires des biens immobiliers qui la composent. Les revenus générés par ces biens, principalement sous forme de loyers, sont distribués proportionnellement entre les détenteurs de parts sous forme de dividendes.

Ce placement est réglement par l'AMF en France, ce qui permet de comparer facilement les documentations et informations des différentes SCPI et d'avoir une grande transparence, car les SCPI sont tenus de publier leur gestion et leur chiffre sur une base commune (comme le rapport annuel et les statuts), en notant également que le prix de la part ne peut pas s'écarter de -10% à +10% de la valeur du patrimoine de la SCPI : le prix d'une part est donc encadré et proche du prix réel (c'est donc un placement qui n'est pas de la spéculation).

Exemple: j'ai acheté 1 000 € de parts d'une SCPI dont le rendement est affiché à 5.00 %. Je toucherai 50 € par an (net de fiscalité, en tenant compte des frais de souscriptions et net de frais de gestion).

Acquérir des parts de SCPI est un moyen simple qui permet ainsi de détenir une partie d'un patrimoine immobilier important avec des biens souvent inaccessible pour les particuliers (immobilier d'entreprise, immeubles, entrepôts...), en fonction de la SCPI choisie.

Ce patrimoine est géré par une société de gestion, qui choisit achète les biens, s'occupe d'encaisser les loyers et trouver des locataires, et plus généralement de toute la gestion.

Celui qui a acheté les parts de SCPI n'a absolument aucune gestion, car 100% de l'administratif est délégué à la société de gestion en charge de la SCPI. Les loyers potentiellement reçus sont net de charges, taxes foncières et autre frais, et sont versés généralement tous les trimestres.

Objectifs

La SCPI est donc un placement simple pour l'investisseur, qui se compare le plus facilement avec l'immobilier direct, sans les soucis de gestion et avec un patrimoine plus large, et permet d'avoir un revenu régulier sous la forme des loyers versés par les biens.

Avantages des SCPI

Les avantages des SCPI sont nombreux, et le terme est souvent associé à la pierre-papier. Voici ci-dessous les principaux avantages de ce placement.

Diversification du patrimoine

L'un des principaux avantages des SCPI est la diversification du patrimoine qu'elles offrent. En effet, investir dans une SCPI permet aux particuliers d'accéder à un large éventail de biens immobiliers, répartis géographiquement et par type d'actifs, ce qui réduit le risque spécifique associé à un seul bien ou emplacement.

Gestion déléguée

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion qui s'occupent de toute la gestion quotidienne des biens : de la sélection des actifs, de leur acquisition, de leur entretien, jusqu'à la gestion des locataires. Cela permet aux investisseurs de bénéficier d'un revenu potentiel sans les tracas de la gestion directe.

Accessibilité financière

L'investissement en SCPI est accessible à partir de montants commençant quelques centaines d'euros. Ce qui permet à un plus grand nombre de personnes d'investir dans l'immobilier, un marché souvent perçu comme onéreux.

Certaines SCPI ont par ailleurs un investissement programmé permettant d'épargner tous les mois.

Flexibilité (crédit, démembrement, fiscalité...)

Il est possible d'investir de plusieurs manières (détaillés dans d'autres articles).

C'est l'un des rare placement accessible aux particuliers (hors immobilier direct) que les banques acceptent de financer à crédit (il est donc possible, en tant que particulier, d'avoir un effet de levier sur cet investissement) - à condition que le taux de l'emprunt soit intéressant.

Il est aussi possible d'investir en démembrement, par exemple en nu-propriété temporaire (pour décaler les revenus et préparer la retraite, ou bénéficier d'un remembrement non imposé) ou viagère (pour préparer une succession).

Enfin, il est possible d'investir sur des SCPI européennes ou dans des pays ayant des conventions fiscales favorable avec la France. Dans ce cas, une partie de l'impôt foncier est payé à la source, et il n'y a pas de prélèvement sociaux (ce qui optimise et améliore le rendement en baissant la fiscalité).

Risques des SCPI

Risque de liquidité

La revente des parts de SCPI peut être moins fluide que d'autres placements financiers comme les actions ou les obligations. Le temps nécessaire pour trouver un acheteur peut varier, rendant l'investissement moins liquide, même s'il est généralement d'un mois dans le cas où la SCPI organise sa place de marché.

Il convient de se renseigner sur la SCPI afin de connaître les modalités de revente de ses parts.

Risque de marché

Les revenus et la valeur des parts des SCPI peuvent fluctuer en fonction de l'évolution du marché immobilier. En période de récession, par exemple, les taux d'occupation peuvent baisser et les loyers peuvent être réduits, affectant directement le rendement pour les détenteurs de parts.

Il faut noter que la période de détention recommandé est de 8 ans et plus, car le placement en SCPI n'est pas un placement spéculatif. Tendanciellement et sur le long terme (10 ans ou plus), on observe une revalorisation générale des actifs immobilier, ce qui confère à la SCPI un aspect de protection contre l'inflation.

Endettement

Certaines SCPI utilisent l'endettement pour acquérir des biens. Bien que cela puisse augmenter les rendements en période de marché favorable, cela peut également augmenter le risque en cas de baisse du marché immobilier, notamment en diminuant le rendement car le coût de l'emprunt augmente.

Les SCPI ont généralement le taux maximum d'endettement (20%, 50%, ...) écrit dans leur statut. Chaque SCPI a donc son propre levier/risque associé l'emprunt, ce qui peut limiter ce risque.

Risque de change

Concernant les SCPI investies dans des pays avec une devise différente (par exemple la Grande Bretagne avec la livre sterling), il existe un risque de change en cas de dépréciation de la devise par rapport à l'euro.

Toutefois, il est aussi possible de bénéficier de ces fluctuations (si la SCPI achète lorsque la devise est plus faible et remonte ensuite), pour certaines SCPI spécialisées ou opportunistes.

Fonctionnement des SCPI

La SCPI représente une société existant en tant que tel dont le statut est très réglementé par l'AMF.

Elle peut être ouverte aux nouvelles souscription (si son capital est variable) ou fermée (si son capital est fixe et dont le maximum est atteint). Une fois les fonds collectés auprès des investisseurs, ceux qui sont utilisés pour acquérir des biens immobiliers conformément la stratégie de la SCPI.

L'acquisition est parts s'effectue auprès d'intermédiaire et distributeurs spécialisés (dont l'intervention est gratuite pour l'investisseur), ou de la société de gestion directement (voir l'article souscrire).

La SCPI confie sa gestion à une société de gestion qui gère et s'occupe du parc immobilier, il n'y a donc aucune action requise de la part de l'investisseur.

Distribution des revenus

Les revenus générés par les loyers, après déduction des frais de gestion et autres dépenses, sont distribués trimestriellement ou semestriellement aux détenteurs de parts sous forme de dividendes.

Choisir une SCPI

Il y a une grande disparité entre les SCPI, et dans le prochain article nous verrons comment comparer les différentes SCPI.